借地権付きの土地を買うデメリットを教えて下さい。

借地権付きの土地を購入するメリットには、土地に対する固定資産税や都市計画税が発生しない点や、土地の所有権付きの物件と比較して安価で購入しやすい点があげられます。

一方、借地権付き物件を買うデメリットとして、次の3つが代表的です。

• 地主の承諾が必要
• 地代の支払い
• 住宅ローンの設定が難しいケースが存在する

借地権付き物件のデメリット(1)地主の承諾が必要

借地権付き物件（土地や建物）は、地主から使用用途などの条件が設定されていることがほとんどです。そのため、売却やリフォームなどの際には、その都度地主の承諾を得る必要があります。

借地権付き物件に設定されている条件として、以下のようなものが考えられます。

1. 借地条件
2. 増改築の許可
3. 土地の賃借権の譲渡や転貸許可

1.借地条件

借地条件は、地主から土地の上に建築する建物に対して設けられた条件です。

建物の種類・・・一戸建て住宅や、マンションやアパートなどの共同住宅、店舗やビルなどがあげられます。

建物の構造・・・土地の上に建てる建物の造りを定めているパターンです。住宅や店舗では、木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造が用いられます。

建物の規模・・・建物の規模として設定されているものには、地上からの建物の高さや階数（4階までなど）、床面積（50平方メートルまでなど）があります。

建物の用途・・・土地の上に建てる建物の使用用途です。居住などの自己使用や賃貸物件としての使用、工場や店舗など事業用として使うケースが想定されます。

2.増改築の許可

一戸建てなどの建物の増改築やリフォーム、マンションやビルの大規模修繕工事などが該当します。

3.土地の賃借権の譲渡や転貸許可

借地権付き物件を購入の際、土地の賃借権契約を地主との間で締結し、借地権者となります。そのため、建物を売却する時には、次の購入者に借地権が移動することから、地主からの承諾を得ることが前提となっています。

地主の承諾を得る際に発生する3種類の「承諾料」

借地権付き物件で地主の承諾を得る際に発生する「承諾料」には次の3種類があります。

• 譲渡承諾料（借地権名義書換料）
• 建替え承諾料
• 増改築承諾料

譲渡承諾料（借地権名義書換料）

借地権付き物件を売却する際に、地主から得られた承諾に対する費用です。譲渡承諾料（借地権名義書換料）は、借地権価格の10%が目安と言われています。

建て替え承諾料

建物の建て替えの際に、地主に支払う承諾料です。土地の価格の3%が基準とされています。

増改築承諾料

増改築の承諾を地主から得た際に発生する承諾料です。建替え承諾料と同様、土地価格の3%ほどが相場とされています。

借地権付き物件のデメリット②地代の支払い

借地権付き物件は、固定資産税や都市計画税を自治体（市区町村）に納めなくて良い代わりに、地主に地代を支払うことが義務付けられています。

地代は1年ごとの更新です。土地の価格（固定資産税評価額）が上昇した場合には、地代も値上がりする可能性があります。

4種類の地代の計算方法

借地権付き物件で発生する地代には、以下の4種類の計算法が使われています。

1.差額配分法

賃貸借契約が継続することを前提として、現時点での賃料（地代）と、新規の賃料との差額を元に次年度以降の賃料を算出するやり方です。

現時点での賃料＋（新規の賃料－現時点での賃料）×差額配分率＝継続後の賃料

例えば、現時点での賃料が20万円で、新規の賃料が30万円、差額配分率が50%とした場合、20万円＋（30万円－20万円）×50%＝「25万円」が継続後の賃料です。差額分配率は50%の他、1/3が採用されるケースもあります。

2.利回り法

利回り法は、利回りを固定することで、土地の価格の動きに比例した賃料（地代）に近づけることを目的とした算出方法です。利回り法の計算式は以下のとおりです。

基礎価格×継続賃料の利回り＋必要諸経費など＝継続後の賃料

基礎価格には、「底値価格」（土地の価格－借地権価格）が採用されることが大半です。中には、（更地価格－契約減価）－借地権価格にて基礎価格を算定するケースも少数ながら存在します。

継続賃料の利回りは、現時点の賃料を設定した際の「基礎価格」÷純賃料にて算出されます。純賃料は、「現時点の賃料－現時点の賃料の設定をした時の必要経費」で計算します。

必要諸経費などに該当するものには、次のようなものがあげられます。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 減価償却費
• 維持管理費（維持費や管理費や修理費など）
• 損害保険料（火災保険やボイラーを含む機械などの損害保険）
• 貸倒れ準備金
• 損失相当額（空室などが発生した際のリスク金額）

3.スライド法

継続後の賃料（地代）を、物価の変動を考慮して計算するやり方です。次の計算式が使用されます。

純賃料×物価変動率＋必要諸経費など＝継続後の賃料

純賃料は、「現時点での賃料－必要諸経費など」にて算出します。それから借地に関する「物価変動率」は、以下の指数が代表的なものです。

• 総務省統計局「消費者物価指数（CPI）」
• 日本銀行調査統計局「企業物価指数（卸売物価指数）」
• 内閣府経済社会総合研究所「国内総生産（GDP）」
• 内閣府経済社会総合研究所「国内総支出（GDE）」
• 日税不動産鑑定士会「継続地代の実態調べ」
• 社団法人日本不動産鑑定協会近畿地域連絡協議会「土地貸借条件・地代等の実態調査」

「必要諸経費など」には、固定資産税や都市計画税が該当します。純賃料の算出の際も同様です。

4.賃貸事例比較法

賃貸事例比較法とは、広さや間取りなど、近くの似たような物件の賃料を参考にしながら、補正や修正を加えて調整するやり方です。

継続後の賃料よりも、新規の賃料を決める際に採用されることが多い計算方法と言えるでしょう。

借地権付き物件のデメリット③住宅ローンの設定が難しいケースが存在する

借地権付き物件のデメリットとして、住宅ローンの設定が難しいケースが存在する点があげられます。借地権付き物件には抵当権が設定できないことと、担保としての不確定要素が大きいことがその理由です。

1.借地権付き物件には地主の承諾がないと抵当権が設定できない

銀行などの金融機関は、住宅ローンの融資の際に、ローンの対象となる土地や建物に対して抵当権を設定します。借地権付き物件の場合、土地に抵当権を設定するためには、地主の承諾が必要不可欠です。

抵当権とは、住宅ローンの支払いが滞った際に、土地や建物を競売できる権利です。例えば「フラット35」の場合、地主が申込人の配偶者や直系親族の際、土地に対して抵当権を設定することが融資の条件となっています。（参考：「フラット35」敷地が借地の場合でも融資の対象となりますか。）

そのことから、借地権付き物件にて住宅ローンの審査を通過させるためには、建物に対して抵当権を設定する必要があります。

2.借地権付き物件は担保としての不確定要素が大きい

借地権付き物件は、借地権者が地主への地代の支払いが滞った場合などに、地主は土地の引き渡しを借地権者に対して要求することができるようになっています。

一戸建て住宅などの建物が建てられていた際には、建物の解体後、更地にして返すことが契約条件となっている可能性も考えられます。

そのため、借地権付き物件は、建物に対しても抵当権の設定が厳しくなると判断する金融機関が少なくありません。

まとめ

借地権付き物件を買うデメリットとして、「地主の承諾」や「地代の支払い」、そして「住宅ローンの設定が難しいケースが存在する」ことを紹介してきました。

借地権付きの物件は、この3つのデメリットを踏まえた上で購入し、購入後は地主との良好な関係を築くことをおすすめします。