そもそも借地権とは何ですか？基本的なことを教えてください。

マイホームの購入などを始めとする不動産売買や相続手続きの際に、「借地権」がよく登場します。借地権は土地を貸す人と借りる人、双方にとって大切なものですが、非常に複雑です。

正しい知識を持っていなかったばかりに、大きな損失やトラブルを招くケースも少なくはありません。本記事では借地権についての初歩的な内容をご紹介します。

借地権の概要

借地権とは、第三者の土地を借りて、その土地に住居などの不動産を建てて使用できる権利のことです。借りる人を「借地権者」、貸す人を「借地権設定者（地主）」と呼び、借地権者は、使用料として「地代」を支払います。借地権は取引においては、土地を使用できる権利としての取り扱いとなります。

借地権には、「借地借家法に基づく借地権」と「民法上の借地権」がありますが、本記事では「借地借家法に基づく借地権」について解説します。

借地権には、利用保護のため、アパートなどの賃貸に適用される民法上の賃借権と比べて強い効力があるのが特徴です。

借地権にはいくつか種類がある

借地権は大きく分けて、「賃借権」と「地上権」の2種類に分かれます。借地権の多くは賃借権なので、まずはそちらについて説明します。

旧借地法と1992年8月に制定された新借地借家法、どちらで契約しているかで条件が大きく異なるので注意が必要です。

旧借地法では、土地の返還が難しいなど、地主にとって厳しい側面がありました。そのため、借地権の取引自体が敬遠される傾向にあり、調整するために法律が改正されました。

旧借地法のもとで最初の契約が行われた場合、契約更新をするだけでは新法には切り替わりません。新たに契約を取り交わさないと旧法のままです。法律改正から25年以上経過した現在でも、旧法のままであるケースが多いので、契約書を確認してどちらの法律に基づいた契約なのか、確認してみましょう。

旧借地権

旧借地権は、木造などの非堅固な建物と鉄筋や鉄筋コンクリートで作られた堅固な建物では、定められた契約期間が異なります。

建物の種類	借地権の存続期間	最低の契約期間	更新後の期間
非堅固な建物	30年	20年	20年
堅固な建物	60年	30年	30年

さきほどお伝えした通り、旧借地法では借地権者の権利が強いので、期間満了時の更新を断るのは難しく、「自身がその土地を使う必要がある」など、正当な理由があるケースに限られます。借地権者が望めば、特別な事情がない限り、半永久的に借り続けられるケースがほとんどです。

借地権者側には、安定して土地を使えるという大きなメリットがありますが、地主にとっては、一度土地を貸すと簡単には返ってこず、他の用途に使いたくても使えない状態が続いていました。

新借地権

旧借地法のもとでは、地主にとって不利な側面が大きかったので、それを是正すべく新借地権が制定されました。新借地権は、法定更新の有無により、「普通借地権」と「定期借地権」の２つに分かれます。

普通借地権

建物の構造による契約期間の違いはありません。存続期間は一律30年で、契約の更新により、さらに20年延長されます。ただし、更新回数によって存続期間が異なり、1回目の更新後の存続期間は20年、2回目の以降の更新後の存続回数は10年となります。

また、新借地権の条文には、立退き料などの支払いなどの補償を地主が申告した場合には、それを考慮して更新拒絶の正当事由か否かを判断する旨、明記されています。つまり、旧借地法に比べて更新を断るのが認められやすくなっています。

もちろん、借地権者と地主の間で合意すれば、契約更新を重ねて半永久的に土地を使えます。

定期借地権

新法が制定され、契約の更新がない「定期借地権」が新たにできました。契約で決めた存続期間が過ぎれば、土地をもとの状態にして返還しなければなりません。存続期間が経過すれば確実に土地が戻ってくるので、地主は安心して借地権設定ができます。

旧法では地主の権利がやや弱く借地権者の意向があれば半永久的に借地権が存続していましたが、新法はそのバランスを是正したものといえます。

逆に借地権者側からすると、将来的に土地を返還するので新たに住む場所を探さなければならないというデメリットがあります。マイホームを建てる場合や旧法から新法に切り替える際は注意が必要です。

地上権

さきほどお伝えした通り、借地権には「賃借権」と「地上権」の2種類があります。どちらも建物利用を目的とした借地権なのですが、権利の強さが大きく違います。

賃借権は「債権」であり、借地権者が地主に対して、土地の利用の承諾を請求できる権利です。土地に対して直接権利があるわけではないので、権利の登記や第三者への譲渡や賃貸には、借地権者の承諾が必要です。

逆に地上権は「物権」であり、土地の利用自体の権利です。そのため、承諾を得なくとも地上権を登記し、権利の譲渡や賃貸ができるのです。賃借権に比べると非常に強い権利といえます。さらに賃借権とは違い、地代を払わなくても契約が成立する、存続期間を永久とすることができるなどの違いがあります。

例えばマイホームを建てる場合、土地を購入するのか土地を借りて建物を建てるのかでは、金銭的に大きな差があります。

借地権を活用することで、マイホームを建てる費用を削減できるのは大きなメリットです。しかし、見逃せないデメリットもあるので、以下にまとめてみました。

借地権のメリット

・土地に対する費用を抑えられる

家を建てる際に大きな負担となるのが土地代です。購入した場合に比べて、借地の場合は割安で、６～8割程度に抑えられるといわれています。特に土地代の高い地域に建てる場合、大きなメリットです。

自分で購入するとなると手が出ない土地でも、借地権を活用すれば家が買えるケースもあります。

・土地に関連する税がかからない

「固定資産税」や「都市計画税」といった土地関連の税金の支払い義務は、借地権者ではなく所有者にあります。もちろん、建物にかかる「不動産取得税」や「固定資産税」は支払う必要がありますが、それでも税金を大幅に軽減できます。

借地権のデメリット

・毎月地代がかかる

借地権を利用していると、アパートなどを借りているときと同じように、毎月地代が発生します。

初期費用は土地を購入するよりは大幅に抑えられますが、長年住み続ける購入した場合よりも、トータルの費用が高くなるケースも少なくはありません。また、建物のローンと並行して払う場合、負担感が大きくなります。家計の状況に合わせて、よく検討しましょう。

・増改築に許可がいる

長年同じ家に住んでいると、どこかしら不具合や家族構成の変化、健康上の理由から、増改築が必要になる場合があります。その場合契約時に決めた使用用途から外れる可能性が高いので、事前に必ず地主の許可を得る必要があると考えてください。

また、もし増改築の結果、土地に影響が及ぶ場合は、各種手数料が発生する可能性もあります。家族に介護が必要となった場合など、増改築を余儀なくされた場合のために、ある程度の備えが必要です。

・住宅ローンが組みにくい

土地も家も自分が所有している場合に比べて、家の担保価値が落ちてしまい、ローンが組みにくくなってしまうケースがあります。特に中古で住宅を購入する場合は、ローン審査では不利になる可能性があるので、購入前に必ず金融機関に確認しておきましょう。

借地権の基本的なことについては、上記の通りです。トラブルを未然に防ぐには、権利の内容やメリット・デメリットを正しく把握することが大切です。

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